Oleh AR Rahman

KUALA LUMPUR, Malaysia: Pembangunan semula kawasan yang telah berusia, usang dan tidak lagi mampu menampung keperluan sebuah bandar moden bukan sekadar soal merobohkan bangunan lama dan mendirikan bangunan baharu. Ia adalah soal bagaimana sebuah bandar mengurus masa lalunya sambil menyediakan ruang yang lebih selamat, berdaya huni dan bernilai untuk generasi akan datang.

Di Kuala Lumpur, persoalan ini menjadi semakin penting apabila kawasan-kawasan penempatan tradisional berada di tengah-tengah pembangunan pesat ibu kota. Bangunan yang telah berusia puluhan tahun, jalan yang sempit, sistem perparitan yang tidak lagi sepadan dengan kepadatan bandar, kekurangan ruang awam dan kemudahan asas yang terhad akhirnya memberi kesan bukan sahaja kepada nilai hartanah, tetapi juga kepada keselamatan, keselesaan dan peluang ekonomi penduduk.

Kampung Sungai Baru merupakan contoh yang sangat jelas tentang betapa kompleksnya proses pembangunan semula. Projek itu melibatkan 328 hartanah iaitu 64 lot rumah teres dan 264 unit flat PKNS terbina di atas kawasan yang telah berusia sekitar lima dekad. Rundingan pembangunan semula bermula sejak 2016, manakala proses pengambilan tanah bagi sebahagian hartanah telah diwartakan pada 2021.

Namun, isu Kampung Sungai Baru tidak boleh dilihat semata-mata sebagai pertentangan antara “mahu membangun” dengan “tidak mahu membangun”. Sebahagian pemilik telah bersetuju dengan cadangan pembangunan semula, manakala sebahagian yang lain mempertikaikan perkara seperti nilai pampasan, proses pengambilan tanah dan kedudukan tanah mereka. 

Kerajaan pula menjelaskan bahawa proses pengambilan tanah dilaksanakan di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, dengan saluran mahkamah tersedia bagi pihak yang tidak berpuas hati dengan pampasan.

Di sinilah prinsip kedaulatan undang-undang dan hak milik perlu menjadi asas. Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan memberikan perlindungan terhadap harta, termasuk prinsip bahawa seseorang tidak boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang dan pengambilan sedemikian hendaklah disertai pampasan yang mencukupi. 

Pada masa sama, undang-undang pengambilan tanah memberikan mekanisme kepada kerajaan untuk memperoleh tanah bagi tujuan tertentu, termasuk pembangunan dan kepentingan awam. Maka, cabarannya bukan memilih antara pembangunan atau hak pemilik, tetapi memastikan kedua-duanya dihormati dalam satu kerangka yang telus, adil dan boleh dipertanggungjawabkan.

Isu status tanah pula juga perlu dibincangkan dengan fakta yang tepat. Kampung Sungai Baru sering dikaitkan dengan kawasan Malay Agricultural Settlement (MAS) Kampong Baru. Namun, berdasarkan rekod geran dan penjelasan rasmi kerajaan, Kampung Sungai Baru tidak mempunyai endorsan MAS, sebaliknya ia merupakan pegangan pajakan 99 tahun. Kerajaan menjelaskan bahawa kawasan kira-kira 6.4 hektar (16 ekar) itu terbentuk pada 1967 selepas kerja meluruskan Sungai Klang dan kemudiannya dibangunkan oleh PKNS sebagai penempatan tambahan untuk orang Melayu.

Perkara itu penting kerana Kampung Baru dan Kampung Sungai Baru tidak boleh disamakan dari sudut status tanah. Kawasan pentadbiran Perbadanan Pembangunan Kampong Bharu merangkumi kira-kira 120.292 hektar (300.73 ekar), termasuk 87.964 hektar (219.91 ekar) kawasan MAS dan 32.328 hektar (80.82 ekar) di luar kawasan MAS, termasuk Kampung Sungai Baru.

Pada masa sama, terdapat juga pihak penduduk yang mempertikaikan status itu dan telah meminta satu inkuiri berhubung kedudukan tanah berkenaan. Maka, isu ini wajar diselesaikan melalui dokumen hak milik, rekod pewartaan, proses perundangan dan saluran kehakiman, dan bukannya melalui persepsi atau polemik.
Persoalan yang lebih besar daripada soal tanah ialah persoalan apakah yang berlaku sekiranya kita tidak membangunkan semula kawasan-kawasan yang telah terlalu lama ketinggalan.

Kuala Lumpur sendiri sedang berdepan tekanan infrastruktur bandar yang semakin kompleks. Sistem perparitan yang dibina berdasarkan keadaan bandar beberapa dekad lalu berhadapan dengan peningkatan pembangunan, permukaan berturap dan intensiti hujan yang semakin mencabar. DBKL sendiri mengenal pasti keperluan memperkukuh sistem perparitan induk, menaik taraf kapasiti sungai, membina kolam takungan dan rumah pam serta melaksanakan projek tebatan banjir.

Kawasan Kampung Baru juga bukan asing daripada isu ini. Projek Kuala Lumpur Flood Mitigation misalnya secara khusus bertujuan mengurangkan kejadian banjir di Jalan Tun Razak, Jalan Gurney, Jalan Semarak dan Kampung Baru serta kawasan sekitarnya. 

Maka, pembangunan semula tidak sepatutnya hanya bermula dengan persoalan “berapa tinggi bangunan yang boleh dibina?” Sebaliknya, soalan pertama haruslah: “Apakah infrastruktur yang diperlukan supaya kawasan ini selamat untuk didiami 30, 50 atau 100 tahun akan datang?”

Setiap kali hujan lebat dan banjir berlaku, penduduk di kawasan rendah dan penempatan lama yang paling awal berdepan risikonya. Rumah rosak, kenderaan ditenggelami air, perniagaan terhenti dan dalam keadaan tertentu penduduk terpaksa dipindahkan. Jika masalah itu hanya ditangani selepas banjir berlaku, kita sebenarnya sedang membayar kos yang sama berulang kali. 

Pembangunan semula memberikan peluang untuk menyelesaikan masalah itu secara struktur  iaitu daripada longkang dan parit, kolam takungan, kapasiti sungai dan rumah pam hinggalah kepada jalan raya, utiliti bawah tanah dan sistem pengurusan air hujan.
Sebab itu pembangunan semula harus dilihat sebagai pelaburan infrastruktur, bukan sekadar projek hartanah.

Apabila kawasan yang usang diperbaharui, nilai tanah boleh diaktifkan semula, perniagaan baharu boleh berkembang, peluang pekerjaan bertambah dan aktiviti ekonomi setempat boleh berkembang. Penduduk pula berpotensi menikmati rumah yang lebih selamat dan selesa, akses jalan yang lebih baik serta kemudahan awam yang lebih lengkap. Dalam konteks Kampung Sungai Baru, kerajaan sendiri mengenal pasti potensi peningkatan nilai hartanah, pelaburan, aksesibiliti dan kesan ekonomi yang lebih luas terhadap Kampung Baru.

Namun, pembangunan tidak boleh bermakna penduduk asal menjadi mangsa kepada pembangunan tersebut. Inilah garis halus yang perlu dijaga. Sebuah kawasan boleh mempunyai bangunan pencakar langit, pusat komersial moden dan nilai hartanah yang tinggi, tetapi jika penduduk asal tidak lagi mampu tinggal di situ, perniagaan kecil terpaksa keluar dan identiti sejarah hilang, maka pembangunan itu menimbulkan persoalan sosial yang lebih besar.

Oleh itu, pembangunan semula perlu disertai jaminan penempatan semula yang munasabah, pampasan yang adil, rumah gantian, perlindungan kepada peniaga kecil, akses kepada nasihat undang-undang serta mekanisme rayuan dan semakan yang jelas. Dalam kes Kampung Sungai Baru, antara tawaran yang dinyatakan termasuk unit gantian, bayaran persetujuan usaha sama, kos perpindahan, bayaran sewa sementara dan bayaran lebihan tunai bagi keadaan tertentu.

Pembangunan semula bandar bukan hanya dialami di negara ini. Bandar-bandar maju di seluruh dunia melalui proses yang sama, cuma kerangka undang-undang dan mekanismenya berbeza. Di England, contohnya, kerajaan mempunyai mekanisme compulsory purchase bagi pembangunan, infrastruktur dan regenerasi bandar. 

Panduan kerajaan yang dikemas kini pada 2026 menyatakan bahawa kuasa itu boleh diguna untuk menghidupkan semula kawasan usang, membawa tanah dan bangunan kepada penggunaan yang lebih berkesan serta meningkatkan kesejahteraan ekonomi, sosial dan alam sekitar. Pada masa sama, pihak berkuasa perlu menunjukkan kepentingan awam yang kukuh, melibatkan pemilik dan penghuni yang terkesan serta menyediakan mekanisme pampasan dan bantuan perpindahan.

Singapura pula menggunakan perancangan jangka panjang untuk mengoptimumkan tanah yang terhad, termasuk membangunkan semula kawasan lama, meningkatkan intensiti pembangunan di lokasi yang disokong infrastruktur dan menyediakan insentif bagi rejuvenasi bangunan lama di kawasan strategik. Jepun juga mempunyai dasar dan mekanisme pembangunan semula bandar yang bertujuan meningkatkan daya saing bandar, kualiti hidup, keselamatan dan pengaktifan ekonomi setempat.

Ini menunjukkan bahawa pembangunan semula bukan sesuatu yang asing dalam sebuah negara maju. Yang membezakan ialah bagaimana proses itu dilaksanakan: sejauh mana hak pemilik dihormati, sejauh mana kepentingan awam dibuktikan, bagaimana pampasan ditentukan, bagaimana penduduk dilindungi dan bagaimana manfaat pembangunan diagihkan.

Dalam konteks Kuala Lumpur, prinsip ini amat relevan. Kita tidak boleh membiarkan kawasan yang berada di tengah-tengah ibu kota terus terperangkap dalam keadaan lama hanya kerana pembangunan semula sukar. Tetapi kita juga tidak boleh menggunakan alasan pembangunan untuk mengetepikan hak, sejarah dan suara penduduk. Kedua-dua perkara itu mesti berjalan serentak.

Kampung Sungai Baru sewajarnya menjadi pengajaran bahawa pembangunan semula memerlukan kejelasan status tanah, ketegasan undang-undang, ketelusan pampasan, libat urus yang bermakna dan perancangan infrastruktur yang menyeluruh. Lebih penting, pembangunan tidak seharusnya berakhir apabila bangunan baharu siap. Ia hanya benar-benar berjaya apabila penduduk dapat kembali hidup dengan lebih selamat, lebih selesa dan lebih sejahtera.

Masa depan Kuala Lumpur perlu dibina dengan membaiki apa yang telah lama rosak, memperbaharui apa yang telah ketinggalan dan melindungi apa yang tidak boleh digantikan. Sebuah bandar yang matang adalah bandar yang cukup berani untuk berubah dan cukup bijaksana untuk memastikan perubahan itu tetap memberi tempat kepada manusianya.

*AR Rahman ialah bekas penjawat awam yang memerhati hal ehwal negara dan wilayah dari anjungnya di Kampung Baru yang bersejarah di Kuala Lumpur.*